Skip to main content

6 Hal ini Harus Anda Pahami Sebelum Mengajukan KPR BTN Subsidi

Baca Juga

Memiliki rumah sendiri adalah idaman setiap orang. Kecuali orang yang nggak tahu malu, numpang terus sama mertua.

Hahaha...! Itu masa lalu saya.

Ada banyak faktor yang menjadi pertimbangan, bagaimana (dengan cara apa) seseorang akan memiliki rumah impiannya. Yang secara umum ada 3 cara,

* membeli tanah dan membangun rumah sendiri dari nol,
* membeli rumah yang siap huni,
* melalui KPR

Dalam kesempatan ini, poin ketigalah yang akan saya bahas. Yaitu KPR, atau lebih spesifiknya, KPR BTN bersubsidi. Jadi tulisan saya ini lebih untuk kalangan menengah bawah seperti saya. Sementara bagi kalangan ekonomi menengah atasa, tentu cocoknya KPR komersil (tidak bersubsidi) atau bahkan membeli rumah dikawasan elite.


Sebenarnya hampir semua bank besar di Indonesia melayani KPR, hanya saja dalam hal ini, BTN-lah yang paling populer. Nah, bagi yang ingin menganjukan KPR bersubsidi, sebelumnya Anda harus benar-benar yakin dulu beberapa hal ini,

* Jika Anda tinggal dikota besar,

Berarti sudah tepat pilihan Anda pada KPR bersubsidi. Mengapa demikian?
Dikota besar, tentu akan sulit mendapatkan tanah kosong. Jikapun ada, harganya pasti selangit.

Atau Anda akan membeli rumah siap huni?

Kalau ada uangnya, tentu itu lebih baik. Sekali bayar langsung beres. Nggak harus pusing-pusing mikirin setoran bulanan.

Hahaha.. Kayak saya, pusing melulu tiap jatuh tempo.

* Jika Anda mengontrak,

Tentu KPR bersubsidi lagi yang jadi pilihan tepat. Mengapa demikian? Saya berikan ilustrasi yang sederhana,

Dikampung saya, Ciamis, sewa kontrakan tahun 2010 adalah 250,000/bulan. Sedangkan cicilan KPR bersubsidi tipe 36/60 adalah 400,000/bulan (selama 20 tahun).

Tapi lama banget! 20 tahun? Bisa stress saya!
Tenang, om bro... Jangan dibikin stress. Baca dulu kebawah...

Seiring bertambahnya waktu, Upah minimum naik, harga-harga naik. Dan sewa kontrakan pun tentu ikut naik. Walaupun kisaran kenaikan sewa kontrakan hanya 25,000 - 50,000 pertahun, tapi sampai tahun 2017 ini harga sewa kontrakan sudah 500,000/bulan.
Sedangkan angsuran KPR tetap 400,000/bulan, karena bersubsidi flat sampai lunas. Nah, akhirnya kan kontrakan justru jadi lebih mahal dari pada angsuran KPR.

Lalu bagaimana dengan harganya? Kalau beli tanah kosong dikampung? Dan bangun rumah sendiri, tipe 36/60 paling cuma habis biaya 70 juta!!? Sedangkan kalau kredit diperumahan, sampai 20 tahun totalnya jadi 164 juta! Kemahalan banget dong!?

Saya jawab, tidak! Tidak kemahalan! 20 tahun yang akan datang, harga rumah Anda bisa mencapai 200 juta. Luar biasa kan?

Nah, kecuali, bagi Anda yang tinggal dikota kecil/perkampungan dan memiliki budget setidaknya 50 juta, saran saya lebih baik membangun rumah sendiri.

Bagaimana? Sudah dapat keputusan? Atau mau ngopi dulu sambil makan telor asin?

Hahaha..! Jaka sembung bawa cabe.

Oke, kalau sudah yakin, kita lanjut ke KPR bersubsidi.

Sebelum Anda mengajukan aplikasi KPR, ada baiknya Anda baca dulu kebawah. Karena setahu saya, banyak orang yang terkecoh oleh omongan manis marketing KPR.
Berikut liputannya dari TKP...

1. Survey lokasi, pilih perumahan yang sudah berpenghuni

Seringkali peminat KPR tidak menyadari hal ini. Banyak orang yang buru-buru mengajukan aplikasi pada perumahan yang baru dalam tahap pengkavlingan. Akibatnya, dia harus menunggu bertahun-tahun sampai unit rumah pesanannya siap huni.

Contoh kasus,
Awal tahun 2015, saat saya masih dalam tahap pencarian, saya membandingkan 3 lokasi perumahan. Salah satu dari 3 lokasi itu bahkan belum memasuki tahap pengkavlingan.

Secara logika, perumahan yang baru berupa tanah kosong, pasti butuh waktu lama sampai proses pembangunan. Pihak pengembang pasti menunggu sampai tercapai jumlah pesanan yang ideal. Misalnya 10 unit atau bahkan lebih.

Dan ternyata benar! Sampai saat tulisan ini dibuat, belum satupun unit yang selesai terbangun. Padahal sudah 2 tahun sejak saya survey ke lokasi tersebut.

Untung saja dulu saya tidak tertarik untuk mengajukan KPR disitu.

2. Pilih kavling yang terbaik dan sesuai kemampuan

Secara normal, setiap orang yang mengajukan KPR, pasti menginginkan posisi rumah dibagian/blok depan. Itu wajar. Manusiawi. Tapi jika yang Anda minati adalah KPR bersubsidi, maka hal itu akan sulit sekali terwujud.

Pada saat Anda datang kekantor pengembang, pihak marketing pasti akan mengarahkan Anda untuk memilih kavling diblok belakang. Saya sudah buktikan di 2 lokasi perumahan.
Saat itu saya menanyakan kavling yang agak depan. Dan apa jawaban marketingnya?

Dilokasi yang satu, marketingnya menjawab bahwa, "kavling depan hanya untuk pesanan komersil, dan hanya kavling belakang yang mendapat subsidi".

Lalu, apa sih bedanya KPR komersil dan KPR bersubsidi?

KPR komersil memiliki suku bunga 12,5% pertahun, dan dapat berubah setiap saat, sesuai suku bunga Bank Indonesia. Jadi angsuran tiap bulannya tidak tetap. Bisa naik-bisa turun. Tapi sayangnya lebih besar kemungkinan naiknya setiap tahun.

Sedangkan KPR bersubsidi hanya dikenakan bunga 5% pertahun. Sisanya yang 7,5% serta perubahannya ditanggung oleh pemerintah. Dan KPR bersubsidi hanya untuk orang yang berpenghasilan 4 juta atau kurang. Jadi bagi Anda yang berpenghasilan diatas 4 juta, Anda harus mengajukan KPR komersil (ini aturan tahun 2016).

Nah, itu jawaban dari pengembang perumahan yang satu.

Sementara diperumahan yang satunya lagi lebih parah. Saat saya menunjuk kavling yang agak diblok depan, seorang marketingnya menjawab, "blok depan sudah dibooking semua, Pak. Tinggal blok belakang yang belum terjual".

Hahaha...! Ini marketing guobloknya minta ampun! Apa dia pikir saya nggak bisa berfikir logis?

Logikanya, mana mungkin bakal perumahan yang bahkan belum masuk tahap pengkavlingan kok sudah segitu banyak pesanannya? Jikapun benar, pasti sudah dari dulu-dulu proses pembangunannya! Nggak masuk akal kan?

Akhirnya saya say good bye saja pada marketing itu.

Intinya, jika Anda menghendaki KPR bersubsidi, pilih saja sesuai arahan pihak marketing. Yang penting Anda cocok dengan lokasinya. Misalnya, dekat dengan fasilitas umum (Mesjid, taman, kolam renang, atau yang lainnya).

Dan saran saya, pilih kavling yang menghadap kearah timur. Karena sinar matahari pagi akan mudah masuk kerumah Anda. Artinya rumah Anda jadi lebih sehat. Kecuali jika ada biaya tambahan untuk itu, ya, terserah keputusan Anda.

3. Pastikan/hitung total uang muka yang sebenarnya

Uang muka yang saya maksud bukanlah uang yang menempel dimuka.

Hahaha.. Kayak vampire china dong?

Maksudnya, uang muka disini bukanlah down payment (DP) yang sering disebutkan oleh orang marketing perumahan. Karena (kadang) justru uang embel-embelnya jauh lebih besar dari nomin DP-nya.

Jadi jangan senang dulu kalau ada marketing perumahan yang menawarkan iming-iming DP 0%.

Contoh kasus,
Saat saya mengajukan KPR bersubsidi di perumahan Permata Indah Regency, Cisaga-Ciamis-Jawa Barat, saat itu sedang ada program promo DP 300,000 rupiah. Tapi saya tidak terpengaruh oleh program itu.

Saya mengajukan KPR sesuai dengan kemampuan finansial yang saya miliki. Apapun program promonya. Dan ternyata benar! Silahkan simak kebawah ini, rincian uang mukanya,

3.1. Booking fee

Booking fee adalah tanda jadi pesanan kavling. Harus dibayar lunas diawal pemesanan.
Hati-hati sebelum Anda memberikan booking fee. Kenapa? Karena booking fee tidak bisa dikembalikan jika terjadi pembatalan KPR. Jadi Anda harus yakin betul sebelumnya.

Iya kalau kita yang membatalkan, wajar uangnya tidak kembali. Yang nggak enak banget itu kalau aplikasi kita ditolak oleh pihak bank pemberi kredit. Tetap saja booking fee kita nggak bisa kembali.

Brengsek kan? Ya! Begitulah otak bisnis kaum berduit. Kita rakyat jelata yang selalu kalah.
Sedangkan untuk besarnya booking fee, tergantung kebijakan dari masing-masing pengembang.

Seorang teman yang bekerja sebagai marketing perumahan di Cikarang, pernah menawarkan booking fee hanya 500,000. Dalam rangka promo. Tapi saya tidak tertarik, karena lokasinya jauh dari Ciamis.

Ada 2 pengembang lain di Ciamis yang saya ketahui menetapkan booking fee 1,5 juta untuk KPR bersubsidi. Sedangkan KPR yang saya ambil, punya booking fee 2 juta rupiah.
Tuh, lumayan kan...?

Coba uang 2 juta dipakai beli kerupuk, trus Anda makan semua sampai habis sendirian... Hahaha...! Bisa mencret dan sariawan 6 bulan terus-menerus.

3.2. DP dan Penurunan plafon kredit

Kebanyakan KPR memberikam aturan fleksibel dalam pembayaran DP. Misalnya, boleh dicicil selama proses pembangunan rumah kita.

Penurunan plafon adalah penurunan nilai kredit yang diberikan oleh pihak bank.

Contoh yang saya alami,
Dengan DP 300,000 saya mengajukan aplikasi KPR ke BTN Tasikmalaya. Nilai kredit yang saya ajukan adalah 110 juta, sesuai dengan harga 1 unit rumah tapak tipe 36/60 disitu. Dan saya mengajukan kredit untuk jangka waktu 10 tahun.

Tapi apa yang terjadi...

Setelah melalui survey dari pihak BTN, ternyata tenor/jangka waktu kredit saya disetujui untuk 20 tahun. Dengan alasan yang tidak disebutkan.

Kayak polisi menangkap penjahat dan berkata,, "Anda berhak diam!". Hahaha...! Jaka sembung lagi.

Yang pasti sih berarti, menurut surveyornya, kemampuan finansial saya untuk 20 tahun. Terlalu besar nominalnya angsurannya jika kredit saya 10 tahun (tapi itu tidak diungkapkan langsung oleh pihak bank).

Dan yang pasti lagi, bunga yang didapat oleh bank lebih besar dengan lebih panjangnya masa kredit.

Dan yang paling nggak enak lagi, plafon kredit saya diturunkan menjadi 105 juta rupiah. Itu artinya saya harus menambah DP sebesar 5 juta.

Tetangga saya bahkan ada yang kena penurunan plafon hingga 9 juta rupiah.
Memang efek jangka panjangnya, nominal angsuran perbulan jadi lebih ringan sih...

3.3. Lokasi hook

Ini option. Sesuai dengan minat Anda.
Hook adalah posisi dimana kavling kita ada dipojok. Kelebihannya adalah, rumah Anda nanti jadi punya 2 pintu keluar. Pintu depan dan pintu belakang. Berbeda dengan posisi ditengah, kejepit kanan kiri sehingga hanya punya satu pintu depan sebagai jalan keluar.
Nah, untuk mendapatkan posisi hook ini, saya harus menebusnya sebesar 2 juta rupiah.

Dikota lain dan/atau pengembang lain, harganya bisa berbeda.

Kebijakan untuk pembayaran biaya hook, juga biasanya fleksibel. Bisa dicicil sesuai kemampuan, bahkan setelah unit rumah selesai dan ditinggali.

3.4. Kelebihan tanah

Contoh sederhananya,
KPR saya adalah tipe 36/60. Yaitu, luas rumah 36 meter dan luas tanah 60 meter. Tapi dibagian samping, ada kelebihan tanah 10 meter persegi, dan harus dibayar jika ingin membeli kavling itu.

Dengan membeli kelebihan tanah tersebut, maka saya memiliki total luas tanah 70 meter persegi.

Sedangkan untuk harga tanah lebih tersebut, tentu berbeda-beda. Disesuaikan dengan lokasi, kota, dan kebijakan pihak pengembang. Sekedar contoh, harga kelebihan tanah saya 650,000 permeter persegi. Jadi 6,5 juta totalnya.

Seperti biaya hook, pembayaran kelebihan tanah juga umumnya bisa dicicil.

3.5. Biaya sertifikat/notaris dan lain-lain

Sebelum Anda memutuskan hubungan dengan pacar,

Hahaha... Salah! Salah! Udah ngantuk soalnya. Maksa.

Sebelum Anda memutuskan untuk mengajukan KPR, Anda harus pastikan dulu, berapa biaya sertifikat/notarisnya.

Tetangga saya dulu ada yang nggak dikasih tahu sebelumnya. Mendadak sehari sebelum akad kredit, baru dari pihak pengembang memberitahu bahwa, konsumen harus menyediakan uang 6 juta rupiah.

Lah kalau saya dikasih tahu mendadak begitu kan bingung. Darimana dapat uang 6 juta dalam satu hari?

Tapi untunglah, saat saya mengajukan aplikasi kredit, pihak pengembang disini sedang dalam promo, "bebas biaya notaris/sertifikat". Dengan kata lain, biaya sertifikat dan notaris ditanggung oleh pengembang.

Padahal, mungkin, sebenarnya kita juga yang bayar, hanya saja dimasukkan kedalam angsuran. Hahaha... Biasa lah, strategi marketing orang berduit.

Sebagai gambaran, saya perlihatkan rincian uang muka saya berikut ini,

* booking fee 2,000,000
* DP 300,000
* penurunan plavond 5,000,000
* hook 2,000,000
* kelebihan tanah 6,500,000
= total = 15,800,000

Jika saja saat itu tidak ada promo gratis biaya notaris/sertifikat, perkiraan totalnya mencapai 20,000,000 rupiah. Jauh banget kan? Dari iming-iming DP 300,000, totalnya jadi 20 jeti!

Nah... Maka dari itu, untuk Anda yang mau aplikasi KPR, harus tahu embel-embel apa yang lain, dan jadi berapa totalnya. Sekiranya marketingnya nakal/tidak transaparan, tabokin aja biar kapok. Hahaha...!!!

4. Perhatikan kelengkapan berkas aplikasi

Nah... Aplikasi yang saya maksud bukanlah yang tersedia di google play store.

Hahaha.. Itu aplikasi Android, om bro.

Setelah Anda yakin dengan poin 1-3 diatas, selanjutnya tahap pemberkasan. Syarat dasar tetap umum, KTP dan KK ditambah beberapa berkas penunjang.

Berkas penunjang disini berbeda-beda sesuai dengan profesi Anda, contohnya,

* karyawan swasta >>> harus ada slip gaji 3 bulan terakhir + surat pengangkatan karyawan,

* PNS >>> harus menunjukkan SK pengangkatan,

* profesional >>> harus ada surat izin praktek,

* wirausaha >>> harus bisa menunjukkan laporan keuangan 3 bulan terakhir dan faktur/nota belanja.

Itu hanya beberapa contoh. Untuk lebih lengkapnya, Anda tanyakan langsung kekantor pengembangnya, atau bisa Anda buka disitus resmi bank BTN: kpr bersubsidi

Pada saat Anda berhadapan dengan marketing perumahaan tersebut, Anda harus berkata jujur perihal penghasilan Anda. Jangan dilebih-lebihkan. Jangan takut aplikasi ditolak, karena marketing yang baik akan membantu Anda untuk melengkapi berkas-berkas yang diperlukan, serta memberi saran perihal angka ideal penghasilan yang harus dilampirkan.

Itu pasti. Orang marketing kan dapat komisi dari aplikasi kita!

Bagi Anda pelaku usaha kecil, jangan dibingungkan jika Anda tidak memiliki laporan keuangan. Sekali lagi dalam hal ini, orang marketing juga akan membantu Anda membuat laporan keuangan (jika marketingnya orang baik).

Namun jika marketingnya nggak mau bantu alias mau enaknya sendiri, Anda tinggal pura-pura mengancam, "nggak jadi ambil KPR disitu". Dijamin marketingnya akan ketakutan.

Hahaha.. Kalau orang marketingnya belum takut juga, Anda pakai topeng gorila, biar seremm.. Hahaha..!

Tapi tetap harus hati-hati juga. Jika marketingnya terkesan terlalu menggampangkan urusan berkas, "ah, gampang soal itu. Nanti saya yang urus", itu juga tidak baik.

Bingung ya? Hahaha... Nggak usah dipikirin, om bro! Langsung jalanin aja biar nggak pusing.

Maksudnya, kalau orang sudah menggampangkan segala hal, berarti pribadinya tidak baik. Takutnya nanti berkas Anda malah terbengkalai,  nggak keurus karena dianggap gampang.

Dan seperti sudah saya katakan diatas, bahwa jika terjadi pembatalan kredit, maka booking fee Anda akan hangus.

4.1. Tetap santai saat wawancara

Setelah berkas aplikasi lengkap, Anda tinggal menunggu pemberitahuan dari pihak pengembang/marketing untuk wawancara pertama dikantor cabang BTN terdekat. Marketing yang baik biasanya akan mendampingi wawancara Anda di BTN.

Wawancara pertama ini hanya review. Pertanyaan-pertanyaan yang diajukan oleh pihak bank hanyalah seputar kebenaran berkas-berkas yang Anda ajukan. Jadi pastikan jawaban Anda sesuai dengan isi berkasnya.

4.2. Persiapkan hal-hal yang diperlukan untuk kelancaran survey

Beberapa hari setelah wawancara (dulu saya 2 minggu), akan ada surveyor yang datang kerumah tinggal Anda saat ini. Tujuannya adalah untuk memastikan kelayakan kredit yang akan diberikan pada Anda.

Untuk yang wirausaha, sebagian yang akan disurvey adalah stock barang (dagangan). Disamping juga wawancara penegasan isi berkas-berkas Anda.

4.3. Minta segera dibangun setelah turun SP3K

Beberapa hari kemudian (jika aplikasi disetujui), Anda akan mendapat SP3K (surat penegasan penetapan pemberian kredit) dan pihak pengembang akan memberitahukan hal itu pada Anda.

Kalau nggak salah itu kepanjangannya... Saya lupa lagi. Hahaha.. Maklum habis makan telor asin..

Segeralah Anda datang kekantor pengembang, lihat SP3K-nya. Cek berapa plavond kreditnya, apakah ada penurunan plavond kredit atau tidak!? Lihat juga tanggal SP3K-nya, kapan jadwal selesai pembangunan unit rumahnya.
Minta kepada pengembang untuk segera membangun rumah Anda. Karena biasanya, pengembang akan mendahulukan pesanan dari orang yang "rewel". Maka jadikanlah diri Anda "orang yang rewel". Hahaha...!!!

5. Pantau proses pembangunan unit rumah

Setelah SP3K Anda turun, sering-seringlah datang kelokasi. Jika unit rumah Anda belum mulai dibangun, tanyakan sesering mungkin.

Setelah unit mulai dibangun, pantau proses pembangunannya juga sesering mungkin. Kalau perlu setiap hari. Ini berguna untuk menghindari pengembang mendahulukan pesanan orang lain. Selain itu juga berguna untuk memantau kerapian hasil pekerjaan.

Disemua pengembang, proyek pembangunan rumah dikerjakan dengan sistem kerja borongan. Dan sistem kerja seperti ini berpotensi pemborong bekerja "terburu-buru", sehingga hasil kurang maksimal.

Sebisa mungkin Anda memberi pada pekerja proyek, walau hanya beberapa bungkus kopi dan beberapa batang rokok sebagai "penyemangat".

6. Segera tempati rumah setelah akad kredit

Ada 2 alasan mengapa rumah bersubsidi harus segera ditempati.

# Sesuai peraturan pemerintah

Ini masuk akal. Pemerintah memberikan subsidi untuk situasi urgent (mendesak). Memberikan subsidi untuk yang benar-benar membutuhkan. Orang yang belum memiliki rumah.

Jika setelah akad kredit, rumah tidak segera ditempati, berarti situasi Anda tidak urgent. Mungkin Anda sudah memiliki rumah lain sebelumnya, dan mengambil KPR untuk investasi?

Ini keliru! Jika tujuan Anda untuk investasi, maka seharusnya Anda mengajukan KPR komersil, bukan KPR bersubsidi. Kasihan orang-orang seperti saya yang benar-benar membutuhkan. Kasihan jika orang-orang seperti saya sampai nggak kebagian unit bersubsidi lantaran habis oleh Anda yang berinvestasi.

Nah, jika suatu saat ada audit dari pihak bank/dari pemerintah Anda kena sanksi. Berupa pencabutan subsidi dan harus mengembalikan subsidi yang sudah Anda terima sejak angsuran pertama.

Walaupun dalam banyak kasus seperti ini, sedikit sekali yang terjaring audit, tapi berfikirlah jika nanti Anda kena "sial" dan tertangkap.

Dan setelah Anda membaca tulisan ini, jangan juga berfikir, "aaahh.. Kalau ketangkep ya tinggal suap saja auditornya". Waaaahhh... Sudah remuk mental Anda kalau begitu.

Itu yang pertama. Kemudian yang kedua,

# Kasihan pada tetangga yang sudah menempati unit rumahnya

Nah, kalau ini urusan hati... Langsung pakai contoh saja,

Diblok saya, saat ini sudah ada 8 unit rumah yang terbangun, tapi baru 2 (termasuk saya) yang sudah ditempati. Jadi rumah saya sudah punya 7 tetangga, tapi saya baru punya 1 tetangga. Wueddiiaaannn....! Kasihan banget deh saya...

Hahaha.. Jadi curhat ya..

Jadi demikianlah 6 hal yang harus Anda perhatikan jika berminat dengan KPR bersubsidi.

Comments

  1. Ngga masalah ya kalau kita DP - cicilan transfer nya ke owner langsung info marketing nya

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kalo DP memang bayarnya ke pengembang, bukan ke pihak bank.

      Cara pembayaran secara transfer boleh saja jika memang pengembang tersebut sudah terbukti terpercaya. Tapi menurut saya, pembayaran DP sebaiknya dilakukan dikantor pengembang supaya kita mendapatkan kwitansi pembayaran yang dilengkapi tanda tangan dan stempel resmi pengembang. Bukan bermaksud buruk sangka, tapi sekedar waspada supaya kita terhindar dari potensi penipuan.

      Delete
  2. Jadinya ambil perumahan dimana kang. Boleh info ke 08118772525 kali aja kita bisa jadi tetanggaan biar bisa ngeliwet bareng

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya di Permata Indah Regency, Bantar Muncang, Cisaga.

      Delete

Post a Comment