Skip to main content

Perbedaan KPR Komersil serta Alur Proses KPR Bersubsidi

Baca Juga

Seiring pertumbuhan penduduk yang kian padat, maka kebutuhan akan tempat tinggal pun semakin banyak pula. Namun tidak semua orang (termasuk saya) mampu memenuhi kebutuhannya akan tempat tinggal dalam waktu singkat. Hal itulah yang kemudian mendorong developer (pengembang) bersama pemerintah dan pihak perbankan (terutama BTN) untuk menyelenggarakan program KPR bersubsidi, di samping program KPR komersil (tanpa subsidi).

Pada kesempatan yang lalu saya sudah pernah bahas perihal KPR BTN bersubsidi.

Baca: Hal-hal yang harus Anda pahami sebelum mengajukan KPR bersubsidi

Di sana sudah saya berikan gambaran pada beberapa hal berikut,

* Perbedaan KPR subsidi dan komersil, di lihat dari peruntukannya.

* Perbedaan suku bunga kredit KPR subsidi dan komersil. Pada dasarnya suku bunga KPR adalah sama. Hanya saja untuk golongan bersubsidi, sebagian bunganya di tanggung oleh pemerintah.


* Kiat / cara pemilihan lokasi dan kavling perumahan yang baik

* Perbandingan harga perumahan dengan harga rumah di perkampungan. Disini di perlukan kejelian karena jika tidak, maka akan timbul kesan bahwa KPR jauh lebih mahal dari pada rumah di pemukiman biasa.

* Perbandingan KPR subsidi dengan mengontrak rumah. Di sini juga perlu kejelian agar faham kelebihan KPR dari pada mengontrak.

* Menghitung perkiraan biaya awal (booking fee, hook, kelebihan tanah, penurunan plafon kredit
Izin mendirikan bangunan (IMB), Listrik, Air, Biaya proses KPR, akta jual beli (AJB) notaris, sertifikat hak milik (SHM), pajak dan lainnya.

Itulah beberapa yang sudah saya bahas sebelumnya. Dan jika Anda sudah selesai memahami arrikel tersebut, maka selanjutnya kita bahas...

PERBEDAAN LENGKAP KPR BERSUBSIDI DENGAN KPR KOMERSIL

Selain perbedaan-perbedaan yang saya paparkan pada artikel terdahulu, masih ada beberapa poin berikut ini,

1. Luas tanah dan bangunan

Ukuran tanah dan bangunan KPR bersubsidi tidaklah di tentukan dengan tipe rumah dan luas tanah. Satuannya adalah harga, misalnya dengan batasan plafon kredit maksimal 116 juta dan sebagainya.

Di daerah pinggiran atau kota kecil, harga 116 juta bisa mendapatkan rumah tipe 36/60. Namun di kota besar, nominal tersebut (mungkin) hanya cukup untuk rumah tipe 21. Karena itulah kadang tipe rumah bersubsidi tidak sama di daerah yang berbeda.

2. Harga

Seperti yang saya sebutkan di atas, secara harga sudah jelas rumah komersil lebih mahal. Selain itu suku bunga KPR komersil pun lebih tinggi. Berbeda dengan KPR bersubsidi yang sebagian bunga kreditnya di jamin oleh pemerintah sehingga angsurannya menjadi flat selama masa kredit.

3. Fasilitas rumah

Pada KPR komersil, karena fisik bangunannya lebih besar maka unit ruangan (biasanya) sudah termasuk dapur. (Di tempat saya KPR komersil dimulai dari tipe 41/78, 41/105 dan 45/105). Namun tidak demikian dengan KPR bersubsidi. Anda hanya akan mendapatkan rumah dengan kamar tidur, kamar mandi dan ruang tamu. Praktis Anda harus mengeluarkan dana ekstra jika ingin dapur terpisah dari bangunan induk.

Selain itu, atap dan teras dari rumah bersubsidi pun biasanya hanya alakadarnya. Lagi-lagi Anda harus mengeluarkan uang ekstra untuk menambah kanopi (jika tidak ingin air hujan menyembur ke tembok dan jendela).

Namun begitu Anda tidak perlu berkecil hati. Fikirkanlah, setidaknya rumah kecil itu milik Anda yang pasti lebih baik dari pada Anda tinggal di kontrakan atau tinggal bersama orang tua / mertua.

KETENTUAN UMUM PENGAJUAN KPR BTN

* Usia minimal 21 tahun atau sudah menikah

Di sini kata penghubungnya adalah "atau". Artinya, Anda yang belum berusia 21 tahun pun boleh mengajukan KPR jika sudah menikah. Demikian sebaliknya, Anda yang belum menikah pun bisa mengajukan KPR asalkan sudah berusia 21 tahun.

* Belum pernah mendapat subsidi perumahan

Pada prinsipnya, rumah bersubsidi ditujukan untuk orang yang benar-benar membutuhkan. Maka dari itu tidak di perbolehkan untuk orang yang sudah pernah mendapatkan subsidi KPR. Jadi jika Anda sudah pernah mendapatkan subsidi, apa bila hendak mengajukan KPR yang kedua maka Anda hanya punya pilihan KPR komersil.

Namun demikian Anda dapat mengajukan KPR bersubsidi jika rumah tersebut di tujukan untuk putra / putri Anda. Artinya, KPR bersubsidi tersebut atas nama anak, bukan atas nama Anda sendiri. Dan dalam hal ini, maka anak Anda haruslah memenuhi syarat di atas, yaitu berusia 21 tahun atau sudah menikah.

* Penghasilan maksimal 4,000,000 rupiah/ bulan

Maksud pembatasan penghasilan adalah untuk memastikan bahawa pemohon adalah benar-benar membutuhkan subsidi (subsidi tepat sasaran). Bagi Anda yang berpenghasilan lebih dari 4,000,000 rupiah, maka Anda tidak di benarkan untuk mengajukan KPR subsidi. Hal itu karena Anda di anggap mampu untuk mengajukan KPR komersil.

Jika pun ada pengembang yang bersedia kong-kalingkong dengan Anda, setidaknya gunakanlah nurani Anda. Kasihanilah orang lain yang benar-benar membutuhkan subsidi. Jangan serakah.

Note: kebijakan maksimal penghasilan mungkin berbeda untuk wilayah lain.

SYARAT-SYARAT PENGAJUAN KPR BTN BERSUBSIDI

1. Syarat-syarat umum

* Formulir KPR, Anda akan mendapatkannya di kantor pemasaran perumahan yang Anda tuju. Isilah dengan lengkap sesuai format yang telah di sediakan.
* Pas photo suami istri, ukuran 3x4 berwarna.
* Foto copy KTP suami istri
* Foto copy kartu keluarga
* Foto copy buku nikah
* Foto copy rekening koran / tabungan 3 bulan terakhir
* Foto copy NPWP
* Foto copy rekening bank BTN, Anda bisa langsung membuatnya jika belum memiliki.

Selain dari copy berkas-berkas di atas, ada kalanya pihak bank juga meminta untuk di tunjukkan berkas-berkas aslinya. Maka persiapkanlah supaya Anda tidak perlu mondar-mandir untuk melengkapi permintaan bank.

2. Syarat-syarat tambahan

* Surat keterangan bekerja, minimal Anda sudah 1 tahun bekerja di perusahaan tersebut (khusus PNS / karyawan BUMN dan karyawan swasta)
* Foto copy kartu pegawai (khusus PNS / karyawan BUMN)
* (asli) Surat keterangan usaha dari kelurahan (khusus bagi wiraswasta)
* Slip gaji (khusus PNS / karyawan BUMN dan karyawan swasta)

ALUR PROSES KPR BERSUBSIDI

Setelah Anda memahami poin-poin di atas dan berkas-berkas telah lengkap, selanjutnya Anda ikuti alur proses KPR berikut ini,

1. Datang ke kantor pengembang dan lakukan booking kavling

Sejatinya, proses pengajuan KPR adalah pada saat unit rumah belum di bangun. Maka pastikanlah bahwa Anda sudah yakin dengan lokasi perumahan dan kavling yang Anda pilih. Pahami juga bahwa uang booking Anda akan hangus jika terjadi pembatalan atau pun penolakan aplikasi dari bank yang bersangkutan.

2. Tahap pemberkasan

Setelah Anda melakukan booking, segeralah lengkapi berkas Anda. Mungkin akan ada perbedaan ketentuan pada tiap-tiap pengembang, tapi pada umumnya pemberkasan harus sudah siap dalam waktu maksimal 1 minggu. Dan jika Anda tidak melengkapi berkas dalam batas waktu yang telah di tentukan, maka pengembang boleh mengalihkan kavling Anda pada orang lain.

3. Wawancara tahap pertama

Setelah berkas Anda lengkap, pihak pengembang (biasanya marketing) akan mendampingi Anda untuk wawancara di bank bersangkutan. Pada kondisi tertentu, bank tempat wawancara tidak selalu sama dengan bank cabang pemberi kredit. Seperti yang saya alami... Saya melakukan wawancara di BTN cabang Banjar, padahal pemberi kreditnya adalah BTN cabang Tasikmalaya.

4. Survey dari pihak bank

Setelah melakukan wawancara, maka dalam beberapa hari akan ada surveyor dari pihak bank. Tujuannya adalah untuk memastikan kelaikan pemberian kredit. Lokasi survey bisa berbeda-beda sesuai kesepakatan, misalnya di rumah tinggal Anda sekarang, di tempat kerja atau pun tempat usaha Anda.

5. SP3K dan proses pembangunan

Jika aplikasi Anda di setujui, maka dalam beberapa hari akan turun surat keputusan pemberian kredit atau biasa di sebut SP3K. Sebaiknya rajin-rajinlah bertanya ke kantor pemasaran perumahan jika SP3K belum juga turun dari bank.

Isi dari SP3K secara garis besar adalah penegasan bahwa aplikasi Anda di setujui. Pada SP3K juga tercantum masa (jangka waktu) kredit dan besarnya pemberian kredit serta angsuran perbulannya.

Pada beberapa kasus, pemberian kredit bisa berbeda dengan pengajuan yang kita lakukan.

Contoh yang saya alami,

* Pengajuan kredit saya dengan jangka waktu 10 tahun, namun pihak BTN memberikan saya jangka waktu 20 tahun

* Pengajuan kredit saya dengan total pembiayaan sebesar 110 juta rupiah, namun pihak BTN menurunkan plafon kredit saya menjadi 105 juta rupiah, atau artinya saya harus menambah DP sebesar 5 juta rupiah.

Jika Anda merasa keberatan dengan keputusan tersebut, maka Anda dapat mengajukan banding pada pihak bank. Namun hal itu tentu akan menambah waktu proses karena perlu di lakukan peninjauan (survey) ulang.

6. Proses pembangunan unit rumah

Setelah SP3K fix, maka pengembang akan segera membangun unit rumah pesanan Anda. Tanyakanlah pada pihak pengembang (developer) jika unit Anda belum kunjung di bangun. Selain itu pantaulah proses pembangunannya untuk memastikan unit rumah yang Anda pesan dapat selesai sesuai jangka waktu yang telah di sepakati di dalam SP3K.

7. Banding atas keterlambatan proses pembangunan

Jika pihak pengembang terlambat menyelesaikan unit rumah Anda, dia akan mengajukan banding pada pihak bank. Maksudnya adalah untuk meminta tenggat (tambahan) waktu dalam proses pembangunan. Dan jika hal itu terjadi, maka akan ada survey ulang dari pihak bank kepada Anda. Tapi Anda tidak perlu merasa khawatir karena surveynya tidak ketat seperti waktu pertama kali. Kali ini surveyor hanya memastikan bahwa Anda masih berminat denga  KPR tersebut dan masih bekerja / masih memiliki usaha yang sama seperti pada saat survey yang pertama.

8. Akad kredit dan peraturan penempatan

Pada aturan yang sesungguhnya, Anda hanya bisa melakukan akad kredit setelah unit rumah 100% selesai. Namun jika mendesak, biasanya pengembang bisa membantu Anda untuk mengajukan akad kredit dengan bank walaupun unit rumah Anda baru 80%-90% tahap pembangunannya.

Setelah akad kredit dan terima kunci, Anda harus segera menempati rumah baru Anda. Begitulah regulasinya dari pemerintah. Maksudnya adalah, bahwa rumah bersubsidi merupakan rumah dengan kebutuhan mendesak, maka tunjukkanlah bahwa Anda memang membutuhkannya dengan segera.

Berbeda dengan unit rumah komersil yang bebas penempatannya, rumah subsidi tidak boleh di biarkan kosong atau pun di kontrakkan. Jika Anda melakukan hal tersebut dan terjaring audit, maka hak subsidi akan di cabut dan Anda di wajibkan untuk langsung melunasi rumah tersebut saat itu juga.

Catatan:

Saat Anda mengajukan aplikasi kredit, pastikan Anda tahu poin-poin pada brosur (daftar harga) yang diberikan oleh marketing perumahan. Bebarapa di antaranya adalah,

* Daftar harga dapat berubah sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan sebelumnya,
* Brosus / daftar harga tidak mengikat dan tidak dapat di jadikan bukti hukum apa pun,
* Setiap pembatalan transaksi akan di kenakan sanksi sesuai kebijakan pengembang (biasanya 25%-50%)
* Berkas-berkas harus segera di lengkapi dalam jangka waktu tertentu setelah Anda melakukan booking (biasanya maksimal 1-2 minggu)
* Setiap pembayaran harus ada bukti yang sah (minimal kwitansi)
* Booking fee tidak termasuk dalam harga jual dan akan hangus jika terjadi pembatalan / penolakan kredit
* Akad kredit harus segera di laksanakan maksimal 30 hari setelah unit selesai dan jadwal pelaksanaan akad di tentukan, atau Anda akan di anggap mengundurkan diri secara sepihak,
* Jika terjadi pembatalan sepihak, uang muka akan di kembalikan setelah unit rumah terjual kepada pembeli baru
* Segala perhitungan suku bunga dan jangka waktu kredit dari pengembang hanyalah perkiraan. Angka yang sebenarnya di putuskan oleh bank pemberi kredit melalui SP3K

Demikianlah Om Bro dan Tante Sis. Semoga bermanfaat bagi Anda yang hendak mengajukan KPR bersubsidi.

Comments